Schiphol is grootgrondbezitter in de regio. Het vliegveld heeft een groot aantal percelen in bezit om er kantoren en opslagloodsen op te bouwen. Rond dat eigendom is een hele kerstboom van vennootschapjes en stichtingen opgetuigd. De overheid heeft de regie grotendeels uit handen gegeven.
De meeste van die stukken grond worden opgekocht als landbouwgrond met een lage waarde per hectare. Na een wijziging van de bestemming door provincie of gemeente van landbouw naar bedrijven of kantoren wordt de grond tot wel twintig keer meer waard. Dit spel speelt elke projectontwikkelaar, vaak is er jarenlang geduld nodig.
De wijziging van bestemming is normaalgesproken een langdurig en onzeker traject, waarbij allerlei lokale en soms ook provinciale overheden zijn betrokken. Die kijken eerst of de wijziging sociaal-maatschappelijk acceptabel is en past binnen het beleid. Pas daarna gaan ze over tot het wijzigen van het bestemmingsplan.
Voor de Schiphol Groep is dat veel makkelijker. Met dit staatsbedrijf hebben in 1987 de provincie Noord-Holland en de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer samen de zogenaamde Schiphol Area Development Company (SADC) opgezet. SADC is een publiek-private samenwerking waarin ieder van de participanten een kwart van de aandelen houdt.
Overheidsbeleid uitbesteed
Uit documenten van de provincie blijkt dat de samenwerkende overheden hierbij het ruimtelijk-economisch beleid in de regio Schiphol bij SADC hebben belegd. Dat betekent dat het bedrijf vergaand kan meebeslissen bestemmingsplannen te wijzigen naar eigen behoefte.
Voor SADC is het dan ook een fluitje van een cent om bestemmingsplannen te wijzigen. Binnen de joint-venture zijn immers alle partijen vertegenwoordigd die ertoe doen. Dat weet Schiphol zelf ook, getuige de tevreden uitspraak in het jaarverslag van 2011: “De gemeenteraad van Haarlemmermeer heeft op 24 november 2011 het bestemmingsplan Schiphol vastgesteld. Het plan biedt alle ruimte voor vastgoedontwikkelingen”.
Geen directe sturing mogelijk
De opzet is uiterst efficiënt voor SADC. Dat overheden rond Schiphol op enige manier zaken afstemmen is evident, maar de hier gekozen structuur kent grote risico’s, zo schreef de provincie zelf al in 2015 in een analyse van de voor- en nadelen van het model. Zo is geen directe sturing meer mogelijk en loopt de overheid het risico dat SADC een eigen koers gaat varen die niet overeenkomt met de wensen van het provinciaal bestuur.
Dat SADC sinds de oprichting in 1987 steeds vaker een eigen koers vaart, blijkt wel uit de kerstboom van besloten en commanditaire vennootschappen die rond en onder SADC hangen. Daarnaast beschikt Schiphol zelf nog over een aantal vennootschappen die onderling zaken doen en ook met het publiek-private SADC.
De grip van de publieke partners binnen SADC op de ruimtelijke ontwikkeling neemt hierdoor verder af. De beoogde publieke belangen raken steeds verder uit zicht en de overheden missen mogelijkheden om dit bij te sturen.
Onder SADC hangen een keur aan BV’s, waaronder SADC Grondbeheer, SADC Management, Schiphol Area Participaties, GEM President Beheer, Park Facility Partners. Onder sommige van die bedrijven zijn ook nog zogenaamde commanditaire vennootschappen (cv) geplaatst, waarin SADC de mogelijkheid krijgt zakenpartners aandeelhouder te maken.
Lastig oog te houden op geldstromen
De provincie ziet het als een risico dat door al die vennootschappen het lastig te beoordelen is wat er financieel gebeurt binnen SADC. In haar eigen woorden, in het document uit 2015: “De aard van de activiteiten van SADC maakt het nodig dat SADC zelf participeert in een aantal dochtermaatschappijen zoals de GEM (gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij) Schiphol Trade Park, Polanenpark BV, enzovoort. Deze structuur werkt belemmerend op het beoordelen van de waardering en risico’s van SADC als geheel, omdat er niet altijd inzicht is in de financiële details van de dochtermaatschappijen”.
In die BV’s en CV’s – veelal georganiseerd per project – vinden we als aandeelhouders vaak dezelfde overheden, al dan niet via BV’tjes, en Schiphol zelf, maar ook komen we een bedrijf als AF-KLM tegen. Plus een vennootschap met de poëtische naam ‘Zaak aan Zee BV’, volgens de Kamer van Koophandel een organisatieadviesbureau.
Veel meer belanghebbenden
Waar het aan de buitenkant wordt voorgesteld als zou SADC een semi-publieke samenwerking is met drie overheden en Schiphol, zitten er in werkelijkheid veel meer partijen in de activiteiten van SADC. Ook partijen met puur financiële belangen.
De lijst van commissarissen leest dan ook als een who-is-who van het vastgoed. Het is de vraag of lokale bestuurders zich dit wel voldoende realiseren. Net als de vraag of de gemeenteraad van Haarlemmermeer ten volle beseft dat het via een van die BV’s zich verplicht heeft tot 60 miljoen euro aan risicodragende leningen te verstrekken voor twee projecten.
De jaarbegroting van Haarlemmermeer is circa 430 miljoen euro, dus de 60 miljoen euro aan risicodragende leningen is een flinke hap uit de besteedbare middelen.
Parallel aan SADC beschikt de Schiphol Groep ook nog over eigen vastgoeddochters als Schiphol Real Estate BV en Schiphol Commercial BV. Daarin zijn grote stukken grond ondergebracht die soms worden doorgeschoven naar (een vennootschap van) SADC.
Lucratief schuiven met grond
Dat schuiven met stukken grond tussen Schiphol en het publiek-private SADC – voor driekwart in handen van twee gemeenten en de provincie – is in voorkomende gevallen uiterst lucratief.
Zo vonden we een transactie waarin de CV Schiphol Logistics Park (50/50 eigendom van Schiphol en KLM) grond verkocht aan een vennootschap van SADC. Die grond stond in de boeken voor 9,5 miljoen euro, maar werd in de transactie gewaardeerd op 23,7 miljoen euro. Dat was inclusief de in aanbouw zijnde kantoren van 1,7 miljoen euro. Blijft over een winst van 12 miljoen euro.
Met andere woorden: een joint-venture van Schiphol verkoopt grond aan een vennootschap die in handen is van Schiphol én de overheid (SADC) en maakt daar een winst op van ruim 12 miljoen euro, te verdelen tussen Schiphol zelf en KLM. De drie overheden hoesten driekwart van die winst op.
Het gaat te ver om te stellen dat SADC hier een kat in de zak kocht, omdat er tal van redenen kunnen zijn voor de explosieve waardestijging, maar het roept wel vragen op.
Schiphol aan beide kanten van de tafel
Worden hier niet drie overheden benadeeld ten gunste van twee bedrijven – waarvan er één zelf een staatsbedrijf is? Ligt de aankoopwaarde van de grond zo hoog omdat het wijzigen van de bestemming binnen SADC een fluitje van een cent is? En pakken Schiphol en AF-KLM alvast een deel van de winst? Schiphol zit steeds comfortabel aan beide kanten van de onderhandelingstafel.
Hoewel SADC de belangrijkste speler is bij vastgoedontwikkelingen in de omgeving van het vliegveld, levert het de aandeelhouders opvallend weinig profijt op. Het bedrijf deed – voor zover gepubliceerd – in de hele periode sinds de oprichting in 1987 slechts eenmaal een winstuitkering.
Dit blijkt uit de stukken van de provincie. Die stortte tot 2015 in totaal bijna 25 miljoen euro aan kapitaal in de joint-venture en kreeg hiervoor tot op heden slechts 1,3 miljoen euro aan dividend. Dat is een wel erg mager rendement op het geïnvesteerde vermogen over een periode van bijna 30 jaar. Het is een extra indicatie dat het rendement binnen SADC – mogelijk kunstmatig – laag wordt gehouden, onder meer door teveel te betalen voor grondposities.
Schiphol floreert
Tegelijkertijd floreren de vastgoedactiviteiten van Schiphol zelf. Waar de luchthavenexploitatie – toch de hoofdactiviteit – structureel verliesgevend is, doet Schiphol Real Estate het altijd goed. Cynisch wordt weleens gezegd dat het vastgoed en de parkeerplaatsen de ultralage luchthavengelden mogelijk maken. En dat met die indirecte subsidie KLM met lage ticketprijzen overstappers kan overhalen voor een vlucht met overstap in Amsterdam.
Een dergelijke gang van zaken, tezamen met de kerstboom aan vennootschappen en stichtingen, roept nogal wat vragen op. Een van de belangrijkste daarbij in onze optiek: Komt de winst van grondtransacties niet vooral terecht bij de private investeerders, ten koste van de publieke zaak?
Voor gemeenten is grondverkoop normaliter een belangrijke inkomstenbron om publieke voorzieningen te bekostigen. Die opbrengsten helpen om de belastingdruk voor de inwoners op een acceptabel niveau te houden.
Te naïef in de gehaaide vastgoedwereld
De Provincie Noord-Holland geeft zelf aan dat het rendement op de investeringen niet voorop staat, maar dat de investeringen vooral worden gedaan om de regionale economie te stimuleren. Dat klinkt wat naïef in de gehaaide wereld van het vastgoed. Het is bovendien nog maar de vraag of die ontwikkelingen er niet waren gekomen als de publieke aandeelhouders een evenwichtiger deel van de opbrengsten hadden opgeëist.
Een wezenlijke vraag is ook of het wel wenselijk is de zeggenschap over de ruimtelijke ontwikkeling in de regio Schiphol grotendeels uit handen te geven en deze bij SADC te beleggen. Een gemeenteraad en Provinciale Staten hebben maar weinig invloed op de joint-venture en ook de mogelijkheden om te controleren zijn zeer beperkt. Ze verliezen daarmee aan betekenis. Ruimtelijk beleid is een van de belangrijkste taken van de gemeentelijke en provinciale overheid. En eentje waar veel geld in omgaat.
Door SADC zo centraal te stellen is er minder vrije keuze voor bedrijven die op zoek zijn naar bedrijfsruimte. Een groot deel van de gerealiseerde kantoren en logistieke centra is eigendom van SADC of een van de partnerverbanden. Die zullen onderling niet al te veel concurreren.
Aan het beginstadium van een ontwikkeling speelt feitelijk hetzelfde. Als de gemeente Haarlemmermeer een stuk grond verkoopt, kan ze maar lastig om SADC heen. Daar zit de gemeente immers zelf in. Gebrek aan concurrentie leidt veelal niet tot de beste grondprijs.
Dwarszitten van de concurrentie
Het uitbesteden van de regie heeft ook het nadeel dat andere partijen dan SADC het nakijken hebben. Commerciële projectontwikkelaars zonder warme banden met de club kunnen makkelijk worden geweerd. Vrijwel iedereen kan zich de Chipshol-affaire nog wel herinneren, waarbij de familie Poot jarenlang werd tegengewerkt in de ontwikkeling van vastgoed rond Schiphol.
Na jaren van juridische touwtrekkerij erkende de rechter de tegenwerking en werd een claim van meer dan 400 miljoen euro toegewezen aan de familie. Dat was het bedrag dat zij verloren had door de machinaties van de gemeente en SADC.
De verstrengeling van publiek bestuur en vastgoed maakt ook kwetsbaar voor integriteitsschandalen. In de affaire rond voormalig VVD-gedeputeerde Ton Hooijmaijers bleek dat hij te nauwe banden onderhield met vastgoedinvesteerders waardoor zij buitenwettelijke voordelen genoten.
Celstraf
De sjieke Hooijmaijers kreeg hiervoor zelfs een celstraf opgelegd. En ook zijn voorganger Meijdam raakte in opspraak. Uit het rapport Schoon Schip van de Provincie Noord-Holland bleek dat hun bemoeienis met SADC in beide affaires een rol speelde.
Het moge duidelijk zijn dat het publieke belang in het gedrang komt door de vele vastgoedconstructies rond Schiphol. Door beslissingen over te laten aan een vennootschap waarin alles om Schiphol draait, zullen ruimtelijke ontwikkelingen in de regio automatisch worden gericht op de belangen van het vliegveld. Voor woningbouw of natuur is klaarblijkelijk weinig oog binnen SADC.
Sla dit artikel op in uw favorieten
am den hartog
Elke keer weer zit ik bij het lezen van jullie berichten met mijn oren te klapperen. Ongelofelijk allemaal. Nu deze hele vastgoed kluwen weer. Wat lopen er toch gehaaide mensen rond die een slaatje willen slaan uit bijvoorbeeld vastgoed. Je voelt je bijna stom dat je je zelf aan eerlijke regels probeert te houden en geen wonder dat rijk rijker wordt. Ik vind het ontzettend goed dat jullie zoveel shit boven tafel krijgen. Ik hoop dat eindelijk het tij gaat keren en wens jullie sterkte en succes met de strijd voor meer eerlijkheid en tegen het onrecht van de grote macht van Schiphol en zijn vliegtuigherrie en viezigheid.
Manon
Eigenlijk is het heel vreemd dat de waarde van de grond wordt bepaald door de bestemming van de grond. En dan ook nog in de omgekeerde volgorde. Zoals de grondwaarde nu wordt berekend, krijgt de meest vervuilde grond de hoogste prijs? Bij agrarische grond wil ik nog wel een kleine kanttekening plaatsen. Want intensieve veeteelt vindt ook plaats op agrarische grond.
In mijn optiek is globaal gezien het meeste waard:
1. Natuur
2. Biologische landbouwgrond
3. Grond voor woningen, infrastructuur, minder vervuilende bedrijven etc.
4. de zeer vervuilende bedrijven die zogenaamd goed zijn voor de “economie”.
Haes
wat een rookgordijnen…. welke belangen worden er gediend om zo versluierend te werk te gaan? Een ding is zeker: niet de belangen van de burger…. Maffia in de polder.
Met dank aan naief en korrupt bestuur. Zoveel is wel duidelijk.
Vastgoed-gate en onteigening
Vastgoed-gate?
Gelukkig hebben we geen woningtekort, waardoor de omzetting naar bedrijfsgrond geen enkel probleem was/ is. Ook is het handig want in de huidige tijd zal een heel groot deel van de bevolking structureel vanuit huis blijven werken. Dus echt nodig al die bedrijfsgrond en bedrijfspanden.
En boeren en landbouwgrond uitkopen en vervangen terwijl er schaarste op de voedselmarkt zit aan de komen? Geeft niks, kantoorpanden staan zo leuk. Lekker zen ziet dat eruit, zo leeg.
Wordt straks de ge-graaide grond duur terugverkocht aan de gemeentes en Provincie Noord-Holland?
En gaat Schiphol die opbrengsten dan weer gebruiken om de tickets kunstmatig laag te houden?
Ik zeg onteigening van deze op een schimmige manier verkregen gronden. In plaats van boeren te onteigenen. Woningbouw is cruciaal. Eten ook. Tarwe stoot geen stikstof uit. Vliegtuigen wel.